Risparmiare sulla casa: così si guadagna con la crisi immobiliare

Le recenti decisioni della Bce avranno delle ricadute positive anche sul mattone. Ecco dove trovare occasioni in sconto

  di Claudio Antonelli I titoli azionari restano pericolosi come le mine antiuomo visto l'altalena dei mercati e lo scarso flottante in Borsa. L'oro è sempre un bene rifugio, ma tutto negli investimenti deve essere il più possibile diversificato. Così per chi avesse denaro liquido a disposizione (niente da fare per chi è costretto a chiedere un mutuo, a meno che non superi il 25% del valore) si scopre che in giro per l'Italia e in determinate zone di Roma e Milano o di altri capoluoghi  ci sono possibili affari e buone occasioni di investimento. È vero che i prezzi delle case sono destinati a scendere, ma non bisogna fare di tutta un'erba un fascio. Qua e là, prestando attenzione, si possono trovare rendimenti decisamente più elevati rispetto ai Btp e ai titoli di Stato. In generale il mercato del mattone è iper influenzato dalla finanza e dalla scarsità di credito, ma in Italia resta elevata la domanda di prime case e di seconde per investimento. E tutto sommato non troppo alta l'offerta. Basti pensare che da noi ci sono circa 150mila nuove case contro le 700 mila della Spagna.   «Il problema in Italia», spiega a Libero il presidente e fondatore di Scenari Immobiliari Mario Breglia, «è l'incertezza e il grosso numero di variabili. Non mi riferisco solo alle tasse come l'Imu ma anche agli interventi in tema di welfare. Il gran numero di esodati che si è trovato a fare i conti con la riforma del governo ha dovuto rimandare l'acquisto di seconde case». Una dura botta, insomma, per il mercato che di fatto senza la serenità sul futuro non riesce a uscire dalla stagnazione. «Il dato positivo è però che la pressione dell'offerta resta alta», continua Breglia, «e se nelle zone centrali i prezzi restano su, in quelle semicentrali si possono fare operazioni interessanti. E qui, nella fascia dei 500mila euro, è possibile ottenere sconti addirittura sopra gli ottantamila». Niente da fare invece sotto i duecentomila perché si tratta di un mercato molto dinamico. Idem sopra il milione. Non c'è alcuna effetto di ribasso dato dalla crisi.  Dalla banca dati  di Scenari Immobiliari emerge che i rendimenti residenziali, anche se il trend non è positivo (uffici a parte),  restano alti a Milano, Roma, Venezia e Genova. Sono mediamente sopra il 4,2%. Si tratta di valori lordi per cui bisogna fare attenzione all'Imu e ai costi di manutenzione. Fino alla fine del 2012 il proprietario di casa potrà dedurre il 15% dalla tassazione sul canone, ma dal primo gennaio del 2013 questa percentuale si ridurrà al 5%. Vale per tutti i canoni per i quali non si applica la cedolare secca, e non sono pochi. Ma in generale restano  valori convenienti.  Per uffici e negozi è più interessante investire a Milano, Roma e Firenze. Qui i ritorni sono rispettivamente circa del 6,5% e del 7,5%. In questo caso  la scommessa sta nel trend dei consumi. Se è vero che nel 2013 chiuderanno molti esercizi commerciali, vale la pena pensarci due volte e restare nel comparto residenziale. Stesso discorso per i capannoni dove i rendimenti a Milano sono all'otto per cento, ma possono risentire del numero complessivo dei fallimenti aziendali.  Per fare affari è opportuno ancor di più calibrare lo zoom quartiere per quartiere. A Milano in zona Gratosoglio si possono trovare i maggiori ribassi e i rendimenti più interessanti considerando il fatto che mediamente bastano meno di 20 anni per recuperare l'intera somma investita. Nel quartiere Corvetto il rendimento arriva al 5,3%, esattamente come in zona Vigentino-Chiaravalle. A Roma Ostia–Casalpalocco i ritorni sono del 4,5% con 22 anni per l'ammortamento. A Casilino e Roma Est superano il 4,7% con tempi di ritorno sui 20 anni. Al contrario ai Parioli non si supera il 3% e l'ammortamento arriva dopo 33 lunghi anni. «In ogni caso prima di scegliere», commenta il portavoce di «Idealista» (che ha fornito i dati) Vincenzo De Tommaso, «è fondamentale considerare l'Imu, l'eventuale manutenzione ordinaria e straordinaria (farsi sempre consegnare i verbali delle assemblee condominiali, ndr) e stimare il tempo medio per riaffittare l'immobile». Insomma attualizzare i rendimenti lordi in netti. Fatto questo, per valutare un buon affare ci sono tre pilastri da incardinare. «Primo», continua De Tommaso, «gli affari si fanno nelle zone semi-centrali e ben servite. Non centro, né hinterland. Secondo, dopo aver valutato la qualità puntare su case vicine alle stazioni o alle università. Infine, sapere che il bilocale resta il re del mercato». In soldoni al Gianicolense si può trovare una casa a sconto del 28%, cioè 30 mila euro, rispetto alla media del mercato e a Milano in zona Fiera-Monte Bianco a sconto del 20%, pari a 50 mila euro.  Allargando poi la lente sull'Italia intera, il mercato riserva una serie di sorprese là dove i ribassi sono stati superiori alla media.  A San Donà di Piave con 98mila euro può acquistare una casa che rende il 7%, cioè 545 euro al mese. A Salsomaggiore in provincia di Parma il rendimento è un po' inferiore. Non supera il 6%, ma vale circa 900 euro al mese con un investimento di 170mila. A Presilia (Cz) i rendimenti salgono all'otto per cento con un investimento di 120mila euro. A Calatabiano vicino a Catania con 40 mila euro si può ottenere un affitto da 250 euro al mese. Niente male.  Ultima segnalazione. Il nostro ordinamento giuridico consente di scindere il diritto di proprietà: da una parte vi è l'usufrutto, che consiste esclusivamente nel poter utilizzare il bene per tutta la vita del venditore, dall'altra la nuda proprietà. È di fatto la nuova moda.  Dal 2006 il numero di cessioni è quasi raddoppiato, da meno del 4% dell'intero mercato a oltre il 7%. Segno che, come sempre, la crisi per qualcuno è una mazzata per altri un'opportunità.