Ora arriva il peggio per le case:i prezzi scenderanno del 15%

Un'abitazione su cinque resta invenduta: gli affari si fanno soltanto con sconti fino al 20 per cento. A pesare sull'andamento sono la crisi e gli effetti dell'Imu

di Claudio Antonelli I più realisti se la aspettavano da due anni, ora la bolla immobiliare sembra prendere forma. E gonfiarsi come una vescica pronta ad esplodere. Le case sono ormai troppo care per gli italiani che da mesi, loro malgrado visto la propensione storica, stanno abbandonando il bene rifugio per eccellenza. Senza, purtroppo, trovare un sostituto.   Nel primo trimestre di quest'anno le compravendite sono calate del 19% e i prezzi del mattone dal 2008 a oggi sono scesi, secondo il centro studi di Confindustria, in termini reali del 16,2%. Ma l'autunno e la primavera prossima riservano agli italiani sorprese non certo che recano sorrisi. I valori degli immobili potrebbero scendere di un altro 15%, ma nel peggiore dei casi si arriverebbe anche al 25-30% se non si trova il modo di sganciare i costi dei mutui ai rendimenti decennali dei Btp e di liberalizzare il comparto degli affitti.  In Italia inoltre il reddito disponibile pro capite, pur restando alto, ha decisamente arrestato la propria crescita e quindi gran parte del peso dell'aggiustamento dovrà ricadere sul livello dei prezzi. Per tornare sui valori di lungo periodo entro la fine del 2013 e scontando un aumento del reddito disponibile del 2,6% cumulato nel 2012-2013, i prezzi nominali - stima Confindustria - dovrebbero scendere ancora di un 7%.  «L'aggiustamento potrebbe essere però più prolungato e più profondo», si legge sempre nella nota di Confindustria, «dato che nel 2000 il rapporto tra quotazioni e reddito disponibile pro capite era del 14,9% sotto la media di lungo periodo e nel 1997 del 30%. Ma è così, se non si considera il fronte parallelo degli sconti e dell'invenduto. Rispetto ai prezzi inizialmente richiesti dai venditori, la media dei ribassi accettati è ora del 15%, quando un anno fa era del 12». Il trend Ma è soprattutto il trend a lasciare stupiti: secondo i dati raccolti da Bankitalia da 1500 agenti del settore, un'abitazione su 5 si vende ormai con uno sconto superiore al 20%. Senza contare che più di una casa su cinque resta invenduta. Ed è proprio attorno a un tale dato che rischia di scatenarsi la bolla immobiliare. In Italia il rapporto tra prezzi e reddito pro capite disponibile è 109,2 - come visto sopra - pur sceso resta ben sopra alla media di lungo termine calcolata a partire dal 1970. Più alto di quello degli Usa (106,9) nel 2007 prima che scoppiasse la bolla e riportasse il valore a 81. Lo stesso discorso con rapporti diversi vale per la Francia e l'Olanda. All'Aja il settore è uscito allo scoperto. Il maggiore gruppo immobiliare e di costruzioni olandese Bam ha annunciato la scorsa settimana una perdita di 400 milioni di euro, stimando un altro calo degli immobili in Olanda del 15%. Che porterebbe il crollo dal 2007 a -30%. Già ad agosto un quarto delle famiglie olandesi che ha fatto mutui per comprar casa si trova in perdita.  Per esempio,  ha fatto un mutuo per 300 mila euro e la casa vale 250 mila per cui la perdita finanziaria vale 50mila euro. Se i prezzi delle case in Olanda dovessero come stimato da Bam calare  di un altro -15% probabilmente la metà dei mutuatari si ritroverebbe in questa situazione. In Italia non si è cominciato a fare questi calcoli è certo però che la domanda di mattone è compressa non solo dalla caduta del reddito disponibile ma anche  dal credit crunch (64,7% gli acquisti finanziati con un mutuo nel 2° trimestre, -7,9 punti percentuali rispetto all'anno precedente, per una quota media del 63,0% del valore dell'immobile, -10,0).  Effetto Imu Senza dimenticare il plurimo effetto depressivo dell'Imu imposta dal governo Monti. Dalla disincentivazione degli investimenti stranieri in Italia a favore di quelli italiani all'estero fino al rischio di impennata dei canoni di locazione e di deprezzamento di tutti gli immobili, compresi quelli pubblici. Insomma, un mix che fa sperare poco o nulla di positivo.  «L'agenda per la crescita che il governo sta mettendo a punto  non trascuri il problema dell'immobiliare», ha commentato il presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani,  «l'autunno non ci può cogliere impreparati, la caduta delle compravendite e dei mutui va considerata con grande attenzione per i conseguenti effetti sociali». La via per Confedilizia è quella del rilancio dell'affitto con misure fiscali straordinarie che di fatto abbattano i costi del mattone e creino un mercato calmierato e più accessibile. Chissà.