Casa, ecco dove investire: piccolo e pregiato, affare sicuro

Il rimbalzo degli immobili dovrebbe arrivare a fine 2013: tra appartamenti non grandi in zone centrali ai fondi dal valore dimezzato, i nostri consigli

  Piccolo e nel bello. Potrebbe essere questo lo slogan vincente di una società immobiliare che volesse allettare nuovi clienti. Perché, certo, c'è l'Imu che nonostante il rinvio non fa dormire sonni tranquilli, la cedolare secca che doveva rappresentare una svolta per gli affitti e invece ha deluso le attese e ci sono i mutui che costano uno sproposito, ma se poi fai un sondaggio tra gli operatori del settore, questi ti confermano che l'interesse degli italiani per la casa è vivo ancora oggi. E ti spiegano che se hai un bel po' di liquidità a disposizione (e quindi non devi chiedere soldi alla banca) e  acquisti in zone centrali o di prospettiva immobili dai 100 metri quadri in giù, l'affare è a portata di mano. Il motivo? Le abitazioni di piccola metratura sono più facilmente rivendibili (o affittabili), non ti accolli il “super-spread” chiesto dagli istituti di credito e investi in un momento ribassista che ti garantisce lauti rendimenti in caso di ripresa del mercato.  E qui veniamo alla vera domanda: ma il calo dei prezzi è finito? O meglio: quando si rianimeranno le compravendite? «Il mercato è destinato a migliorare tra la fine del 2013 e l'inizio del 2014- spiega a Libero Mario Breglia, presidente del centro studi indipendente Scenari Immobiliari - Del resto  già nei primi mesi dell'anno abbiamo avvertito segnali di un cambiamento di tendenza». Quali? «Basta vedere il numero crescente di persone che vanno in agenzia anche solo a chiedere informazioni o quelle che visitano i cantieri degli immobili in costruzione. Ma non solo. La sospensione, che speriamo si trasformi in abolizione, dell'Imu e il crollo dei rendimenti dei titoli di Stato stanno riportando l'attenzione degli investitori verso il mattone». Insomma, si possono fare buoni affari? «Realisticamente - continua Breglia - i prezzi delle case sono ai minimi e quindi investendo “bene” oggi si può sperare in un ritorno già a partire dal 2015. Molto dipenderà dalla ripresa dell'economia e dal miglioramento delle condizioni per contrarre un mutuo».  Le zone   Perfetto. Questo in linea generale. Ma poi nel concreto dove conviene acquistare? L'offerta ideale non esiste, ma gli studi sui prezzi di alcune società del settore ci portano per mano verso la scelta più oculata. Il portale immobiliare Casa.it (oltre 700 mila annunci e 5.300.000 utenti unici) ha elaborato un indicatore, il Casa.it KMP, del punto ideale d'incontro tra i prezzi delle richieste del potenziale acquirente e quelli di realizzo attesi dal venditore. In pratica, una media statistica dei valori più frequenti di domande e offerte registrati sul data base. Un mezzo utile al compratore per capire come formulare la propria proposta. «Nelle aree dove la forbice è più ampia - evidenzia il centro studi -  l'incontro tra domanda e offerta è più difficile e si possono creare maggiori opportunità per chi volesse acquistare a prezzo di sconto».  Cosa ne esce fuori? Che la forbice nazionale si attesta al 18,5%. E che in Veneto l'indicatore segna 2 mila euro al metro quadro con il picco di Venezia a 3.500 euro (spread al 15%). Mentre in Toscana la media di 2.900 è trascinata dai 3.200 di Firenze (spread al 20%). E in Lombardia ai 2.500 euro (spread al 19,2%) della regione fa da contrappeso Milano che spicca con l'incontro tra domanda e offerta a 3.900 euro e uno spread al 12%. Roma, invece, con i suoi 3.300 euro di media e uno spread al 18% resta sotto la media del Lazio, così come fa Napoli, 2.600 euro al metro quadro con uno spread al 18,3%, con la Campania, che si ferma appena sopra a 2.700 euro al metro quadro.   Mutui più facili   Come detto, comunque, oggi i veri affari li fa chi ha un po' di quattrini per comprare senza accendere un mutuo. Ma sono casi eccezionali. Perché la regola parla di acquirenti con scarsissima liquidità e alle prese con le rigidità e gli spread alle stelle applicati dalle banche per i prestiti immobiliari. Attenzione però, perché le cose stanno (lentamente) cambiando. «Rispetto al picco negativo di inizio 2011 - spiega Roberto Anedda, direttore marketing MutuiOnline - iniziamo a vedere piccoli segnali di miglioramento. A partire dagli spread applicati dagli istituti di credito che dalla media del 3,70-3,80% di febbraio-marzo 2012 sono scesi intorno al 3-3,20%». E le buone notizie non sono finite. «Anche il “loan to value” (il rapporto tra il mutuo concesso e il valore dell'immobile, ndr)  è più vantaggioso per il compratore: siamo passati da punte massime del 60-70% all'80%. Così come è migliorato il rapporto tra la rata e il reddito. Nel periodo più acuto della crisi, gli istituti di credito non superavano il 25-30%, oggi siamo sul 30-35%».   La tassazione   Quando si acquista un appartamento bisogna tenere conto anche delle tasse che vanno pagate nell'atto del rogito. La compravendita tra privati ha due modelli di imposizione legate alla tipologia d'acquisto: se l'acquirente compra la prima casa, la tassazione è nettamente più leggera, sarà più pesante in caso di seconda abitazione. Secondo un esempio di calcolo, fatto dal Consiglio nazionale del notariato, per un appartamento del valore catastale di 100 mila euro, l'acquirente dovrà dare al fisco 3.656 euro se si tratta di una prima casa, che diventano 10.090 se invece si compra una seconda casa. Il prelievo da parte dello Stato è così suddiviso: imposta di registro (3% per la prima casa, 7% per la seconda); imposta ipotecaria (168 euro per la prima casa, 2% per la seconda); imposta catastale (168 euro fisse contro l'1%); imposta di bollo (230 euro sia per la prima che per la seconda casa); tassa ipotecaria (tributi per trascrizione e voltura): 90 euro indipendentemente dalla tipologia acquistata.  Fondi immobiliari Si può investire nel mattone anche se si dispone di importi limitati, non certo sufficienti per acquistare un appartamento o un box. I fondi immobiliari sono, in molti casi, una buona alternativa e possono dare soddisfazioni al risparmiatore, a patto però di conoscerne i limiti, che non sono di poco conto. «Il limite principale dei fondi immobiliari è la loro scarsa liquidità - spiega ancora Breglia - I fondi sono quotati in un mercato secondario poco frequentato, e quindi non sono consigliati a chi pensa di dover disinvestire prima della scadenza naturale del prodotto finanziario».  Secondo i calcoli di Scenari Immobiliari, i rendimenti medi dei fondi si aggirano tra il 5 e il 6 per cento all'anno. Un buon ritorno, degno di un affitto con i fiocchi. Chi però ha necessità di disinvestire oggi la quota di un fondo acquistato anni fa, si troverà con una perdita in conto capitale fino al 60%. E non solo per colpa dell'andamento disastroso del mercato immobiliare. Ma anche, e forse soprattutto, per come è stato strutturata la Borsa dove questi prodotti vengono scambiati.  Chi non ha aspettato la scadenza e ha venduto le quote sul secondario prima della crisi, ha comunque registrato perdite vicine al 30%. «I fondi immobiliari sono stati costretti a quotarsi senza che prima fosse stato creato un mercato e questo ha provocato un forte disequilibrio tra domanda e offerta che si riflette nell'andamento delle quotazioni. Inoltre i fondi - continua il presidente di Scenari Immobiliari - non possono acquistare i propri titoli per sostenere i prezzi. Se non cambiano le regole questo è un mercato destinato a restare di nicchia, con i risparmiatori lasciati a loro stessi». Eppure i “mattoni di carta” hanno anche dato rendimenti di tutto rispetto. Acquistabili in media con un taglio minimo di circa 3.000 euro, hanno scadenze di almeno dieci anni e sono sostanzialmente di due tipi: con o senza rendimento periodico. In linea teorica, chi non restituisce un dividendo, dovrebbe liquidare un importo maggiore a scadenza, quando gli immobili sottostanti verranno venduti. Se dunque si è certi di mantenere l'investimento fino alla scadenza e si pensa che da oggi ad allora il mercato immobiliare possa riprendersi - gli esperti parlano di un rimbalzo verso la fine del 2013-inizio 2014 - oggi si possono comprare fondi dal 40 al 60% di sconto. I fondi inoltre hanno in genere in portafoglio un parco immobiliare di buon livello: uffici, negozi, centri commerciali. Meglio comunque controllarne la tipologia ma anche l'ubicazione: è sempre meglio se il patrimonio si trova nelle zone più quotate o centrali delle grandi città. di Tobia De Stefano  e Antonio Spampinato