Stipulare il mutuo "perfetto":ecco le dieci regole d'oro

In Italia, ve ne diamo conto in un altro articolo, i mutui costano di più che in tutti gli altri Paesi (Portogallo escluso) dell'Unione Europea. Anche se i tassi a livello continentale si stanno abbassando, il fenomeno riguarda soltanto marginalmente il Belpaese. Un motivo in più per vagliare con assoluta attenzione tutte le caratteristiche di un mutuo, ossia di un debito splamato su diversi anni, prima di accenderlo. Un breve "vademecum" per l'aspirante mutuario in tempi di crisi è stato proposto dal sito del Sole 24 Ore. Una breve guida in dieci punti per ridurre al minimo il margine d'errore. Prima regola - E' bene chiedere il mutuo in diversi istituti, e non solo dove si ha il conto corrente. Le strategie delle banche sui mutui cambiano ogni trimestre: non è detto che un'offerta competitiva sia disponibile in ogni periodo dell'anno. Seconda regola - Cercare le offerte sia online sia allo sportello. Ci si può anche rivolgere a un mediatore creditizio qualificato, che però - è bene accertarlo - operi in assenza di conflitti di interesse. Le possibilità di risparmiare, online, sono più tangibili: c'è sì un intermediario in più (il broker online), ma è altrettanto vero che questi consente alla banca di risparmiare su altri costi. Alla fine, nella maggioranza dei casi, l'offerta online sarà più competitiva rispetto a quella che vi verrà proposta allo sportello. Terza regola - La scelta del tasso deve essere presa in base alla personale propensione al rischio: tasso fisso per i più ansiosi, insomma, ma solo nel caso in cui questo sia competitivo (e non troppo distante dal tasso della Bce). Tasso variabile (spesso più conveniente e soprattutto nei primi anni) per chi ha una maggiore propensione al rischio. Quarta regola - Per effetto della crisi, i tassi di interesse europei e gli Euribor (quelli relativi ai mutui variabili) sono ai minimi di tutti i tempi, vicini a quota zero: il variabile, oggi, in partenza costa circa il 2-2,5% in meno rispetto al fisso. Quinta regola - Il mutuo deve essere considerato come una sorta di investimento attivo: bisogna sempre essere pronti a rivederlo nel corso del tempo, rinegoziandolo oppure surrogandolo (con un altro istituto). Le condizioni potrebbero cambiare nel corso del tempo: bisogna essere mentalmente attivi per non farsi sfuggire le migliori occasioni per poter rimodulare la stipula. Sesta regola - Al momento della sottoscrizione del prestito, fare grande attenzione ai costi: non c'è solo lo spread. Considerare e ponderare le spese di perizia, quelle di incasso della rata e altri costi meno visibili. Il confronto tra le offerte, dunque, va effettuato solamente sulla baese del Taeg, il Tasso annuo effettivo globale, che è contenuto nel modello Esis. Settima regola - Fare grande attenzione alle polizze assicurative Cpi (Credit protection insurance) e a quelle sulla vita proposte dalle banche per coprire le rate in caso di impossibilità a pagarle. In diversi casi, questi prodotti sono la prima fonte di guadagno per gli intermediari che offrono il mutuo: il costo del premio unico può essere più elevato rispetto alle stesse polizze sottoscritte all'esterno da compagnie assicurative. E' bene spendere del tempo per confrontare le diverse opzioni. Ottava regola - Fare grande attenzione alla data di stipula: è quello il momento in cui effettivamente la banca presta i soldi. Da quel giorno, inizia il pagamento degli interessi che deve pagare il beneficiario del prestito. Cercate di porre la data di stipula il più vicino possibile a quella dell'avvio del piano di ammortamento, e quindi del pagamento della prima rata: nel periodo che va dalla stipula al pagamento della prima rata si pagano (a vuoto) gli interessi di pre-ammortamento. Nona regola - Fate attenzione al valore dell'ipoteca: diverse banche iscrivono un'ipoteca pari al 200% del valore dell'immobile, altre al 150 per cento. La differenza è significativa poiché la parcella notarile viene calcolata non sul prestito, ma sul valore ipotecato. Decima regola - Dovete contrattare le condizioni con l'intermediario che offre il mutuo: i contratti non sono rigidissimi, e consentono spesso margini di contrattazione sia sullo spread sia sulle spese accessorie.