Difendersi dalla crisiCome salvare il mutuo dallo spread

Gli italiani lo vogliono variabile, ma costa caro

  di Tobia De Stefano Maledetto spread. Che poi uno si chiede, ma cosa c'è dietro quel numerino che ogni giorno continuiamo a compulsare? Quali sono le conseguenze concrete sul portafoglio degli italiani se il differenziale dei tassi tra il nostro Btp a dieci anni e il corrispondente Bund tedesco si ferma sopra o sotto quota 500? Per esempio, paghiamo di più i mutui per acquistare casa? E chi ha già sottoscritto un prestito immobiliare ci sta perdendo o guadagnando? E ancora, oggi quale strategia deve adottare un mutuatario nel Belpaese? Tenersi il fisso (spread più Eurirs) o passare al variabile (spread più Euribor, di solito a uno o tre mesi)? Libero ha fatto dieci domande a Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline.it, per mettere un po' di punti fermi e suggerire le iniziative da prendere in un momento così delicato.    1) Come il balletto degli spread incide sull'andamento delle rate?  Un collegamento diretto non c'è. Nel senso che lo spread Btp-bund non è altro che un indicatore della situazione generale dei mercati. Sintetizza, in pratica,  il clima di fiducia o incertezza verso il debito pubblico di un determinato Paese e quindi quali sono gli interessi che quello Stato dovrà pagare per rimborsare i propri debiti. Tutto questo di per sè non crea un condizionamento automatico sui mutui, ma innesca meccanismi a catena per i quali i tassi applicati dalle banche diventato più elevati. In sostanza se il differenziale Btp-Bund aumenta, si incrementa anche il costo che le banche italiane devono sopportare per prendere liquidità sul mercato. E queste a loro volta applicano maggiori costi alla clientela in termini di spread sui mutui. Tanto per dare un'idea, gli istituti di casa nostra hanno portato il loro guadagno (lo spread, appunto) da una forchetta 1,30-3,00% di un anno e mezzo fa al 2,50-5% dei giorni nostri. Effetto contrario invece per chi ha sottoscritto un prestito a tasso variabile negli anni scorsi. In questo caso lo spread è bloccato (e in passato erano anche inferiori all'1% ndr) e con un Euribor ai minimi storici (a un mese 0,16%, a tre mesi 0,41%) c'è chi sta pagando tassi inferiori all'1%, insomma abbondantemente al di sotto dell'inflazione. 2) Meglio fare un mutuo a tasso fisso o variabile?  Dipende da molti fattori. Se devi sottoscrivere un mutuo di lunga durata, a 30 anni per esempio, bisogna valutare l'incognita delle oscillazioni dell'Euribor su un periodo così lungo. E allora si può prendere in considerazione di pagare quei due punti di differenza che esistono oggi tra i due mutui (i migliori variabili viaggiano intorno al 3%, mentre i migliori fissi li troviamo poco sopra il 5%). Per le durate più brevi, invece, il variabile si fa decisamente preferire. E del resto l'andamento attuale delle richieste lo conferma. Chiedono il fisso meno del 25% degli italiani, mentre il 70% si orienta su un mutuo ancorato all'Euribor.  3) I prestiti ancorati al tasso Bce Per l'incertezza attuale del mercato potrebbe essere una buona scelta: subisci meno le oscillazioni dei tassi, anche se oggi il Bce è allo 0,75%, quindi 0,35 in più rispetto all'Euribor a tre mesi e 0,60% rispetto al mensile. Ma il problema è un altro: lo spread in media è più alto. Mediamente si nota una differenza intorno allo 0,25%. Poi c'è da considerare che non tutte le banche lo offrono, o meglio lo pubblicizzano. E non lo fanno perché rischiano di avere un disallineamento tra il costo dei capitali che loro prendono a prestito (ancorato all'Euribor) e quello che loro concedono.  4) I mutui con il Cap Il mutuo con cap (un tetto oltre il quale non si può andare ndr) ha una doppia controindicazione: lo spread è più alto rispetto al puro dello 0,20-0,40% e poi i livelli di cap sono abbastanza alti, arrivano fino al 6,5%. Circa un punto rispetto ai migliori  tassi fissi. Insomma il rischio è di sottoscrivere un variabile a condizioni molto care perché a breve i tassi non dovrebbero arrivare a quei livelli.  5) Le condizioni delle banche sono peggiorate  Degli spread già abbiamo detto. Ma non sottovaluterei i limiti alla liquidità concessa rispetto al valore dell'immobile. Non molti mesi fa, per la prima casa tutti arrivavano all'80% e c'era chi assicurava anche il 100%. Oggi pochissimi istituti superano questa percentuale (c'è Intesa per esempio) e altri non vanno oltre il 60%-70%. Ancora oggi, poi, vale la regola aurea della rata che non deve superare un terzo dello stipendio del mutuatario, ma c'è molta più attenzione alle potenzialità di crescita del reddito. Se non ne hai la cinghia si restringe.  6) Le tre migliori offerte di mutui a tasso variabile Sui venti anni i prodotti offerti da Webank, Bnl e Banco Popolare per un prestito da 100 mila euro hanno un Taeg (costo complessivo) che oscilla tra il 3,30 e il 3,41%. Mentre sul trentennale, per lo stesso importo, ancora Webank, IwBank e Ing oscillano in una forchetta che parte dal 3,29% e arriva al 3,62% (tutte le simulazioni sono riportate nella tabella ndr). 7) Le tre migliori offerte di fisso Il Taeg sui mutui a venti e trent'anni di IWBank, Webank e Banco Popolare sono i migliori. Sulla durata più breve oscilla tra il 5,22 e il 5,77%, mentre su quella lunga tra il 5,19 e il 5,93% (tutte le simulazioni sono riportate nella tabella ndr).  8) Dal fisso al variabile?  Partiamo da un presupposto: tutti i cambi sono a costo zero. Detto questo, possiamo fare solo un discorso generico. Chi non ha molti anni davanti può pensare, facendo le debite simulazioni, di passare da un fisso elevato al variabile per sfruttare l'Euribor ai minimi storici. Mentre il passaggio dal variabile al fisso dipende dalla visione che si ha del mercato: se si vedono possibili fiammate dell'Euribor e si vogliono avere maggiori sicurezze allora è possibile guardare ai buoni prodotti a tasso fisso che ci sono in giro. 9) Previsioni per il futuro C'è stato un primo accenno di qualche banca che in primavera ha ridotto di poco gli spread, ma parliamo di limature. La situazione attuale del mercato non fa intravedere miglioramenti sui differenziali, almeno fino alla fine dell'anno. Insomma: la speranza, nel breve, è che non ci siano peggioramenti, ma è difficile prevedere tassi di interesse più bassi.   10) Niente mutuo all'estero  Per esercitare attività bancaria in Italia è necessario avere l'autorizzazione di Bankitalia e, poi, ogni singola banca applica i tassi di interesse relativi al rischio Paese dello Stato dove opera. Insomma, non è possibile sottoscrivere un mutuo con una banca all'estero per comprare casa in Italia. Semmai si può ipotizzare che gli istituti stranieri (vedi i tedeschi ndr)che operano in Italia possano sfruttare il minor costo del denaro interno per adottare politiche più aggressive (e quindi spread più bassi) qui da noi, ma in realtà questo avviene di rado. In linea di massima, i tassi applicati in Germania e Francia dovrebbero essere più contenuti, mentre quelli spagnoli più alti. Ma non ci sono rilevazioni puntuali e soddisfacenti che ce lo dicano.