Il nuovo anno dell'immobiliarista Marco Giuseppe Stefanoni

Marco Giuseppe Stefanoni, 39 anni, immobiliarista e costruttore milanese noto ai giornali, risponde sul mercato immobiliare italiano e sulle sue aspettative di crescita o meno per questo 2021 appena iniziato

"Ho passato il Capodanno in modo estremo (molto diversamente rispetto all’ultimo giorno del 31.12.2019), ovvero in Villa a Cannes, con la mia fidanzata, il cane e una coppia di amici, niente di più. All’1 di notte eravamo tutti a letto. Ci richiedono questo, noi obbediamo. Non c’è altro da fare oggi, se si è intelligenti. È innegabile, giusto per entrare nel vivo degli argomenti, la situazione catastrofica, sotto ogni punto di vista, che stiamo continuando a vivere anche nel 2021, e che è iniziata l’anno scorso in Cina, con lo scoppio della Pandemia da Covid-19"-dice Stefanoni. 

Tutti i settori sono stati colpiti duramente, quale è la situazione del settore immobiliare italiano nell’era del Covid-19, cos’è cambiato rispetto al 2019? 
"Faccio prima a dire cosa non è cambiato. Il 31-12-2019 segna la fine di un’era e l’inizio di una nuova, parlo ovviamente relativamente al mercato immobiliare italiano. L’introduzione obbligatoria e forzata del concetto pratico di Smart Working ha ucciso, e credo per sempre, il Co-Working e lo Sharing di Uffici di Rappresentanza, che personalmente non ho mai amato, ma comunque iniziavano a prendere piede in Italia, e specialmente a Milano. Immobili giganti e mastodontici, interamente riqualificati, oggi sono semi vuoti per le misure anti Covid. Ne conosco uno molto famoso, di cui non posso fare il nome per ovvi motivi, per il quale hanno recesso il contratto di Co-Sharing circa il 90% dei locatari. Sto parlando di oltre 15.000 mq in zona semi centrale, a Milano. Molti edifici interamente locati ad uffici di alta Rappresentanza sono ora pressoché vuoti. Bisogna capire se questa curva, improvvisa e repentina, subirà una flessione all’insù con l’introduzione della diffusione del vaccino di massa. È ovvio che sia tutto legato a quello, ma gli effetti delle conseguenze si protrarranno anche nel medio - lungo periodo. L’esempio che porto è quello del sasso nello stagno: il sasso va a fondo nell’acqua ma le sue onde, generate dal contatto del sasso medesimo con l’acqua, continuano a protrarsi nel tempo e a disegnare quelle cosiddette ondine che si vedono anche quando il sasso è già a fondo nell’acqua. Qui è un po’ la stessa cosa: vedremo gli effetti e gli strascichi della cosa anche dopo la scomparsa del virus, questo è il motivo per cui lo slogan iniziale era “non torneremo più come prima”, il che, detto meglio, forse si può recitare così: “non torneremo più come prima noi, i nostri figli si (almeno lo speriamo)”. Ci vuole molto tempo credo, questo è il mio pensiero riassunto. Gli investitori sono bloccati, gli acquirenti in generale sono bloccati, I locatari commerciali, mi riferisco al settore più colpito in assoluto: bar e ristoranti, ma che fanno (facevano) svariati miliardi di euro di indotto nel nostro Paese, che è godereccio per costituzione, sono chiusi, pertanto fanno molta fatica (non certo tutti, ma un grosso numero) a pagare locazioni; e, molti dei quali, non riapriranno mai più, pertanto mi risulta, ora, molto difficile analizzare bene l’impatto che questo può avere nella ri-allocazione di quegli stessi immobili. Insomma sia i Big, che questi piccoli (avendo comunque parlato di entrambi) sono ovviamente in difficoltà. Voglio ripetere il mio pensiero e cioè: ora bisogna solo stare a guardare, fermi (sto parlando di investimenti, non di comprare immobili per proprio soddisfacimento o necessità, che ovviamente è altra cosa). Chiaramente ho evidenziato problemi ma ci sono anche realtà che continuano i loro rapporti tranquillamente, sono però, e comunque, una minoranza". 
Cosa pensa delle costruzioni relative al mercato residenziale italiano? 
"Non conosco tutto il mercato italiano, opero a Milano e dintorni e per quello che vedo il residenziale è fermo. Sono fermi i mutui, per i quali è molto più difficile oggi accedervi, quindi per il costruttore il problema non è costruire, che mediamente sa fare molto bene, rispetto ad esempio alla Francia, dove l’impresa media è scarsa qualitativamente (mi riferisco per lo più alla mano d’opera), ma l’Exit, ovvero le vendite, che, ripeto, essendo fermi i mutui, risultano ferme anche quelle (almeno la maggior parte). Io non smetterò mai di dirlo: se veramente si vuole rilanciare il mercato immobiliare in Italia bisogna creare un canale privilegiato e velocissimo sia per le Imprese, che per le persone fisiche, quindi i cittadini, che sia connesso a doppia corda al sistema bancario. Le banche devono fare le banche, non altre cento mila funzioni, ormai richieste dalla pesantezza della burocrazia italiana (mi riferisco ovviamente a tutto il complesso Mondo della cosi detta compliance,che allunga notevolmente i tempi di erogazione e i costi connessi alle pre due diligence necessarie). Ora, quindi, dico che: esso è mediamente fermo: si compra a fatica e si vende a fatica. È molto prematuro, poi, parlare di segni di ripresa, che in un’ottica del tutto ottimista, riusciremo a vedere dalla fine del 2022, inizi 2023, e sempre, sperando".
Dove investirebbe lei oggi in Italia? 
"Nell’immobiliare industriale reddituale a lungo termine e garantita (con contratti locativi aventi no break option volontà espressa a rimanere dentro e in locazione)".
Dato che, non tutti, tra l’altro, possono accedere al tipo di investimento sopra da lei descritto, ha mai investito in qualcosa d’altro all’infuori dell’immobiliare? Oppure e  forse meglio: ha mai pensato, soprattutto quest’anno, (dove uomini d’affari intelligenti e brillanti come lei hanno usato il tempo anche per riflettere, in quanto più fermi tra virgolette del solito, e ovviamente aggiungerei) di investire in altri business? 
"Quando ero ragazzo ho speso energie per una Start-Up della Dott. ssa Angela Biscione, per un progetto di costruzione di oggetti di alta pelletteria di lusso, aiutandola nella realizzazione della sua creazione. Credo, se non erro, ci siano un paio di articoli sul web che girano da qualche anno, a questo proposito; l'azienda viene portata avanti felicemente da lei stessa anche senza di me, in quanto il mio aiuto era meramente iniziale, in fase di Start-Up appunto (si parla comunque e sempre di economia reale). Direi che io ho la passione del mio lavoro che ho sempre messo davanti a tutto, come ricetta per far crescere la mia impresa di costruzioni e immobiliare reddituale, che continuerò a far crescere costantemente, mettendoci sempre tutta la mia anima e se Dio lo vorrà! siamo sempre tutti in mano a lui. Guardo con ammirazione e profondo rispetto al Mondo delle tecnologie evolute e quindi del web, che non è economia reale, e che rimane sempre e ancor’oggi da esplorare e da scoprire, seppur in molti pensano che non ci sia più nulla da inventare, io rimango di parere opposto. Siamo solo all’inizio!".