Mutui alle stelle? Ma i prezzi delle case non scendono: ecco perché

Dopo i sette aumenti dei tassi di interesse applicati dalla Banca Centrale Europea nel corso dell’ultimo anno per contrastare l’inflazione – l’ultimo è stato dello 0,25%, con un passaggio dal 3,5% al 3,75% chi ha disponibilità economiche limitate fa sempre più fatica a stipulare un mutuo per l’acquisto di una casa. Sia nel caso in cui si volesse sottoscrivere un mutuo a tasso fisso, sia nell’eventualità di aver stipulato in passato un mutuo a tasso variabile, le difficoltà maggiori ricadono su chi ha bisogno di dilazionare le rate del pagamento su un lungo arco di tempo. Infatti, dopo anni in cui i tassi sono rimasti sostanzialmente stabili o negativi, nel luglio 2022 la Banca centrale europea guidata da Christine Lagarde li ha incrementati dello 0,50%, a settembre dello 0,75%, ancora dello 0,75% a ottobre e a dicembre di un altro 0,5%.

Il 2023 è iniziato con un aumento dello 0,50% a febbraio e marzo, fino ad arrivare all’ultimo di 0,25% deciso la scorsa settimana.

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STABILIZZAZIONE - D’altro canto, i continui rialzi dei tassi degli ultimi mesi hanno portato a una stabilizzazione dei prezzi delle case, che, secondo i dati Istat, nel 2022 avevano registrato un aumento del 3,8%. Nel primo trimestre 2023, inoltre, si è registrato un leggero calo delle transazioni d’acquisto e un lieve aumento dell’offerta. «La stabilizzazione dei valori delle case l’abbiamo osservato a Milano come nel resto d’Italia», spiega Vincenzo Albanese, presidente della FIMAA - Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari – di Milano, Lodi, Monza e Brianza. «Il mercato immobiliare italiano, infatti, per circa il novanta per cento è in mano ai privati che, comunemente, sono molto resilienti nel mantenere il valore del proprio immobile. Piuttosto, tendono a mettere la vendita in stand-by».

«Il calo più importante nelle transazioni, ovviamente, l’abbiamo registrato nel mercato di seconda fascia, dove la parte acquirente ha necessità di stipulare un mutuo importante», sottolinea Albanese. «Naturalmente, si tratta della fascia che era stata incoraggiata molto all’acquisto durante la finestra dei tassi bassi degli ultimi anni. Adesso, invece, con i tassi triplicati in dieci mesi - siamo passati da 1,5% a 4,5% su un mutuo a tasso fisso trentennale – le difficoltà sono evidenti. Siamo in un momento di riflessione». Rimangono invariate, invece, le transazioni nel mercato di prima fascia.

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Il fenomeno ha cominciato a manifestarsi a Milano da sempre città anticipatrice dei trend nazionali – nell’autunno del 2022, evidenziandosi in maniera ancora più importante nel primo triennio del 2023, quando si è esteso in tutto il nostro Paese.

DISCESA - «Stimiamo che il calo delle transazioni a livello nazionale potrebbe raggiungere un -10% a fine anno», sottolinea Albanese. Nonostante questo, nel 2022, il mercato immobiliare nel nostro Paese ha registrato risultati importanti: «Oltre 770mila transazioni che, se consideriamo la media di spesa nazionale, hanno portato a un transato ci circa 120 miliardi». Sia nelle grandi città, sia nelle medie province, l’offerta di case è leggermente aumentata e anche i tempi delle trattative si sono allungate. «Nel 2021 e nel 2022 effettuare una trattativa era praticamente impossibile: l’immobile veniva venduto da un giorno all’altro».

Ma cosa ci riserva il futuro? «Noi ci aspettiamo che nei prossimi dodici-diciotto mesi il mercato si stabilizzi e che si possa tornare a un trend normale a livello di transazioni», precisa il presidente della FIMAA MiLoMB. «Negli Stati Uniti, che sono un po’ un Paese anticipatore dei trend europei, l’inflazione è in calo. Se questo fatto verrà confermato porterà una boccata d’aria fresca a tutto il resto». In quel caso, i tassi d’interesse si abbasserebbero. Anche se, evidenzia Albanese, «quella finestra di tassi bassi che abbiamo visto negli ultimi anni rimarrà qualcosa di anomalo e irripetibile in Italia. Dovremmo abituarci a tassi sul 3,5 – 4 percento e sicuramente ci vorrà un po’ perché il mercato metabolizzi».