Quando l'agente immobiliare ha diritto alla provvigione?

Giovanni Gregorio

Avvocato civilista, patrocinante in Cassazione, sono nato, cresciuto e laureato a Milano, dove esercito in proprio la professione occupandomi principalmente di contratti commerciali, risarcimento danni da responsabilità civile,  diritto immobiliare e recupero crediti. Collaboro con il servizio di tutela legale di una primaria compagnia assicurativa, sono professionista delegato alle vendite giudiziarie immobiliari presso il Tribunale di Milano e tengo corsi di formazione aziendale in materia contrattuale.

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Marco aveva un dubbio sulla provvigione dell’agente immobiliare. Aveva deciso di vendere la sua casa di Milano. Ci aveva messo un po’ a prendere quella decisione, perché gli dispiaceva separarsi definitivamente dal suo bilocale in zona isola, ma mantenerlo costava. Per la vendita aveva incaricato un’agente immobiliare che gli aveva trovato un potenziale acquirente. Quest’ultimo gli aveva fatto una buona proposta e Marco l’aveva subito accettata. Poi l’acquirente si era tirato indietro e non era stato possibile firmare il contratto preliminare davanti al notaio. 
Era un peccato che la vendita fosse sfumata, però Marco aveva potuto trattenere la caparra di 20.000,00 euro. Ora, però, l’agente immobiliare gli chiedeva il pagamento della provvigione. Ma se il rogito non era stato firmato, perché mai avrebbe dovuto pagarlo? La provvigione non gli spettava soltanto a vendita conclusa? Marco era combattuto. L’insistenza del mediatore gli aveva fatto venire un dubbio e una domanda lo martellava: l’agente immobiliare aveva o no diritto alla provvigione?

Il ruolo del mediatore e i due presupposti del diritto alla provvigione dell’agente immobiliare
Per rispondere alla domanda di Marco, bisogna prima vedere qual è il ruolo dell’agente immobiliare o mediatore. Questa è una figura centrale nella compravendita di immobili, perché mette il venditore in contatto con i potenziali acquirenti. 
L’articolo 1754 del codice civile definisce, infatti, il mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
Soltanto chi è iscritto nel ruolo degli agenti di affari in mediazione può esercitare questa professione.
Il compenso dell’agente immobiliare è la provvigione. Affinché egli ne abbia diritto, però, non è sufficiente che abbia messo in contatto il venditore con i potenziali acquirenti; è anche necessario che l’affare giunga in porto. Su questo aspetto la legge è molto chiara. L’articolo 1755 del codice civile, infatti, stabilisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”.
In sintesi, affinché l’agente immobiliare abbia diritto alla provvigione sono necessari due presupposti: 1) la conclusione dell’affare; 2) l’apporto del mediatore.

Il primo presupposto del diritto alla provvigione dell’agente immobiliare: la conclusione dell’affare 
Come già detto, soltanto con la conclusione dell’affare l’agente ha diritto alla provvigione. 
Quando avviene la conclusione dell’affare? 
Nella compravendita di immobili non è semplice capirlo. Questo tipo di vendita, infatti, di regola non avviene con la firma di un unico contratto; al contrario, essa si articola in una successione di atti giuridici che le parti devono formalizzare: la proposta di acquisto del potenziale compratore; l’accettazione della proposta da parte del venditore; il contratto preliminare, spesso firmato davanti a un notaio; il rogito notarile o contratto definitivo. 
Quale di questi atti determina la conclusione dell’affare? Considerato che il trasferimento di proprietà dell’immobile avviene soltanto con il contratto definitivo, si potrebbe pensare che questo sia il momento conclusivo dell’affare. Spesso, invece, non è così.
In linea generale, nella compravendita di immobili l’affare è concluso quando le parti raggiungono l’accordo sugli elementi fondamentali del contratto. Di conseguenza, la firma del preliminare può già determinare la conclusione dell’affare, se il contratto identifica l’immobile e contiene l’indicazione dei seguenti elementi: il prezzo; le modalità di pagamento; la data di stipula del rogito e della consegna dell’immobile. 
Di solito, prima del preliminare le parti raggiungono soltanto un accordo di massima. In questo caso, le trattative, pur essendo giunte ad uno stato avanzato, non hanno portato alla conclusione dell’affare, che si verificherà soltanto con la firma del contratto preliminare. 
La Corte di Cassazione ha però osservato che, se durante le trattative le parti hanno concordato tutti gli elementi del contratto preliminare, il fatto che esse abbiano stabilito di formalizzare davanti al notaio tale vincolo contrattuale, non significa che non lo abbiano già concluso; significa soltanto che hanno deciso di riprodurlo davanti al notaio con la forma dell’atto pubblico. Di fatto, il contratto preliminare si è già concluso in un momento precedente rispetto alla stipula dello stesso davanti al notaio con la forma dell’atto pubblico.
Di conseguenza, l’affare si considera concluso già nel momento in cui il venditore accetta la proposta di acquisto, se quest’ultima contiene gli estremi per identificare l’immobile, l’indicazione del prezzo, le modalità di pagamento, la data della stipula del contratto definitivo e della consegna dell’immobile.

Il secondo presupposto: l’apporto del mediatore
Affinché l’agente immobiliare abbia diritto alla provvigione non è di per sé sufficiente la conclusione dell’affare. E’ anche necessario che questo sia stato concluso grazie al suo intervento. In altre parole, l’attività del mediatore deve essere la condizione senza la quale l’affare non si sarebbe concluso. 
Non serve che l’incarico all’agente immobiliare sia formalizzato in un contratto. E’ sufficiente che le parti abbiano di fatto accettato la sua attività di intermediazione. 
Secondo la giurisprudenza, il mediatore ha diritto di percepire la provvigione anche se si è limitato trovare e indicare uno dei contraenti, nonostante non sia intervenuto nelle varie fasi delle trattative. Il diritto alla provvigione sorge anche quando il contratto è stato stipulato in assenza del mediatore e a sua insaputa, purché le parti si siano avvalse dell’attività da lui precedentemente svolta. 

In conclusione
Quindi cosa deve fare Marco? Deve pagare la provvigione?
La risposta varia a seconda che la proposta di acquisto da lui accettata contenga o meno tutti gli elementi del contratto preliminare. 
In altre parole, Marco deve pagare la provvigione solo se la proposta da lui accettata, oltre a individuare esattamente l’immobile, indica il prezzo, le modalità di pagamento, la data della stipula del contratto definitivo e della consegna. Diversamente, in mancanza di questi elementi, Marco non ha alcun obbligo nei confronti dell’agente immobiliare.

di Giovanni Gregorio
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