Manutenzione dell'immobile in locazione? Ecco chi paga

Giovanni Gregorio

Avvocato civilista, patrocinante in Cassazione, sono nato, cresciuto e laureato a Milano, dove esercito in proprio la professione occupandomi principalmente di contratti commerciali, risarcimento danni da responsabilità civile,  diritto immobiliare e recupero crediti. Collaboro con il servizio di tutela legale di una primaria compagnia assicurativa, sono professionista delegato alle vendite giudiziarie immobiliari presso il Tribunale di Milano e tengo corsi di formazione aziendale in materia contrattuale.

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Chi paga la manutenzione dell’immobile in locazione?

Poco dopo la firma del contratto di locazione sorse un problema sulle spese di manutenzione dell’immobile. L’anno precedente aveva investito i propri risparmi comprando un appartamento; poi lo aveva ristrutturato e infine affittato. Con l’inquilino andava tutto bene ed erano in ottimi rapporti. Erano entrambi soddisfatti; l’appartamento era in ottime condizioni e i pagamenti erano regolari. Un giorno però l’inquilino gli fece una richiesta inaspettata: c’era il conto dell’idraulico da pagare. Si era infatti rotto il rubinetto del bagno ed era stato necessario riparalo. A parte il fatto che il conto era un po’ troppo caro, si chiedeva come mai il rubinetto si fosse rotto, visto che era nuovo. Secondo lui l’inquilino doveva pagare la riparazione, ma non ne era sicuro. Chi doveva sostenere la spesa dell’idraulico?

In linea generale, qualunque immobile richiede interventi di manutenzione e di riparazione di vario genere. Può rompersi il vetro di una finestra, la serratura di una porta, un tubo dell’acqua o un rubinetto; può essere necessario cambiare l’impianto elettrico o installare una caldaia. In tutti questi casi, quando l’immobile è concesso in locazione, chi paga le spese per questi interventi? Il proprietario o l’inquilino?

Le riparazioni di piccola manutenzione dell’appartamento in affitto: cosa dice la legge.

La legge stabilisce che il locatore (il proprietario) deve mantenere l’immobile locato in buono stato di manutenzione. Secondo l’art. 1576 del codice civile, infatti, “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quella di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.

Ma quali sono le piccole riparazioni a carico dell’inquilino?

L’art. 1609 del codice civile stabilisce che “Le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.”  

Per capire meglio quali interventi sono di piccola manutenzione, bisogna vedere cosa ha stabilito di volta in volta la giurisprudenza nei singoli casi concreti.

La manutenzione dell’appartamento in affitto. Casi pratici: le decisioni dei giudici.

La Corte di Cassazione, con le sentenze n. 8191 del 27/07/1995 e n. 6896 del 18/06/1991, ha stabilito che, in linea di principio, le riparazioni degli infissi non rientrano nella “piccola manutenzione”; i danni da essi riportati, infatti, si presumono dovuti a caso fortuito o a vetustà e, quindi, devono essere pagati dal locatore; tuttavia, se derivano dall’uso ordinario dell’immobile, devono essere pagati dal conduttore.

Il Tribunale di Bari, con sentenza del 21/09/1988, ha posto a carico del conduttore le spese per la riparazione dei vetri. Altre decisioni dei giudici hanno, inoltre, stabilito che gli interventi per riparare la rubinetteria, l’impianto igienico sanitario e quello elettrico sono considerati di piccola manutenzione, se dovute a logoramento per il loro uso. 

Con diverse decisioni (Sent. n. 271 del 19/01/1989; Sent. n. 5459 del 2006; Sent. n. 11353 del 22/05/2014) la Corte di Cassazione ha stabilito che non rientrano nella piccola manutenzione le riparazioni degli impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico e sanitario), necessari per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento. Il locatore deve, quindi, pagare le spese per la loro riparazione.

In particolare, la sentenza n. 271 del 19/01/1989 ha chiarito che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o a vetustà; di conseguenza, la spesa per la relativa riparazione grava sul locatore che deve mantenere l’immobile in stato da servire all’uso convenuto.

Ancora la Corte di Cassazione, con sentenza n. 24737 del 28/11/2007, ha precisato che, se si rompono elementi esterni dell’impianto idrico, per la cui sostituzione non occorre effettuare opere murarie, la relativa riparazione è a carico dell’inquilino.

Nell’esempio visto all’inizio, quindi, le spese per l’idraulico devono essere pagate dall’inquilino.

Da ultimo, la Corte di Cassazione (Sent. n. 5459 del 14/03/2006) ha, infine, stabilito che sono a carico del locatore gli interventi necessari per ricondurre l’immobile in buono stato, come la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni resi necessari dal fisiologico deterioramento del bene.

I criteri stabiliti dalle associazioni di categoria

Alcune associazioni rappresentative dei proprietari (Confedilizia) e degli inquilini (Sunia, Sicet e Uniat) hanno concordato una tabella nella quale hanno indicato quali riparazioni sono a carico del locatore e quali a carico del conduttore.

Questa tabella è stata registrata all’Agenzia delle Entrate di Roma il 30/04/2014. Essa si riferisce, in generale, agli oneri accessori, incluse le spese condominiali, ma prevede anche una ripartizione delle spese per gli interventi sulle parti interne dell’appartamento. Ecco come ripartisce queste spese.

Sono a carico del locatore:

la sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti;

la manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento.

E’ a carico del conduttore la manutenzione ordinaria di:

pavimenti e rivestimenti;

infissi e serrande;

impianto sanitario;

apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico;

impianti individuali di videosorveglianza,

impianti per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo;

impianto di riscaldamento e condizionamento.

Sono inoltre a carico del conduttore le spese per il rifacimento di chiavi e serrature, la tinteggiatura di pareti, la sostituzione di vetri e la verniciatura di opere in legno e metallo.

La suddivisione prevista in questa tabella è piuttosto schematica e non coincide sempre ed esattamente con quanto stabilito dalla giurisprudenza.

Un consiglio

In linea di principio, in deroga a quanto previsto dalla legge, le parti del contratto possono liberamente regolare la ripartizione delle spese. Di conseguenza, proprietario e inquilino possono stabilire liberamente i criteri per ripartire tra loro la manutenzione dell’immobile; ad esempio, possono prevedere che, qualsiasi intervento di riparazione degli infissi esterni siano pagati dall’inquilino, indipendentemente dalla causa della rottura.

Un metodo efficace può essere quello di richiamare espressamente nel contratto la tabella sopra indicata. In questo modo, la ripartizione delle spese in essa prevista si applica al medesimo contratto e diventa vincolante per le parti.