Acquistare un ufficio, un negozio o un laboratorio. Cosa fare se è già affittato?
Tempo fa mi chiamò un imprenditore che stava acquistando un immobile per ampliare la propria attività commerciale. Mi disse di aver già firmato il contratto preliminare e versato la caparra. L’immobile era stato concesso in locazione a un commerciante. Il proprietario però non lo aveva informato della vendita e il mio cliente mi chiese come doveva comportarsi.
Mi fu subito chiaro che il proprietario aveva commesso un grosso errore che avrebbe potuto compromettere l’acquisto del mio cliente.
Il diritto di prelazione del conduttore
Chi conduce in locazione un immobile per l’esercizio di un’attività lavorativa deve, infatti, essere sempre tempestivamente informato in caso di vendita dei locali. Egli, infatti, ha un diritto di prelazione sull’acquisto; ha, cioè, un diritto di precedenza sugli altri potenziali acquirenti. Per consentirgli di esercitare questo diritto, il proprietario deve però innanzitutto comunicargli che l’immobile è in vendita.
Questa comunicazione avviene tramite ufficiale giudiziario. In questo modo, il proprietario deve notificare al conduttore un atto contenente:
a) l’ammontare del prezzo e le altre condizioni di vendita;
b) l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Ricevuta la comunicazione, il conduttore ha sessanta giorni di tempo per esercitare il proprio diritto. Se vuole acquistare l’immobile, egli deve, quindi, informare il proprietario; in tal caso, gli trasmette, tramite ufficiale giudiziario, un atto con il quale offre condizioni uguali a quelle comunicategli. Successivamente, una volta esercitato il diritto di opzione e trascorso il termine di sessanta giorni, il conduttore ha altri trenta giorni per versare il prezzo.
Nel caso del mio cliente tutto ciò non era avvenuto. Il proprietario, non comunicando nulla al commerciante, aveva violato il suo diritto di prelazione. Cosa sarebbe potuto accadere una volta che l’affittuario avesse saputo della vendita dell’immobile?
Il diritto di riscatto del conduttore
Se il proprietario vende l’immobile senza darne preventiva comunicazione al conduttore, quest’ultimo ha diritto di riscattarlo; ha tempo sei mesi per farlo. Se nel frattempo l’acquirente rivende il bene, il conduttore può esercitare il riscatto nei confronti di tutti i successivi acquirenti.
Di conseguenza, nel caso del mio cliente, se egli avesse stipulato il rogito, l’inquilino avrebbe avuto diritto di riscattare l’immobile, diventandone così il proprietario.
In generale, il conduttore ha diritto di riscatto anche nel caso in cui il proprietario, pur avendolo informato, gli abbia comunicato un prezzo di vendita superiore a quello effettivo.
Quando il contratto di locazione “sopravvive” alla vendita dell’immobile
Il proprietario è libero di vendere l’immobile a chi vuole solo se l’affittuario, correttamente informato della vendita, non esercita la prelazione. In tal caso, l’acquirente subentra nel contratto di locazione che prosegue fino alla sua scadenza naturale. Ciò avviene perché il contratto di vendita è successivo a quello di locazione.
Il Codice civile, infatti, stabilisce che il contratto di locazione è opponibile alla vendita se ha data certa anteriore.
La data di un contratto è considerata “certa” quando vi è un ragionevole grado di sicurezza circa la sua veridicità.
Per quanto riguarda la compravendita di un immobile, la veridicità della data del rogito è attestata dal notaio. Essa è quindi una data “certa”. Il pubblico ufficiale, infatti, attesta che nel giorno indicato nel contratto il venditore e il compratore lo hanno firmato.
Nel caso della locazione, invece, salvo rare eccezioni, le parti firmano il contratto senza comparire davanti a un notaio. Esse potrebbero quindi indicare nel contratto un data diversa dal giorno in cui lo hanno effettivamente firmato. La data che le parti riportano sul contratto di locazione non è quindi “certa”. Tutti i contratti di locazione di immobili devono, però, essere registrati all’Agenzia delle Entrate per fini fiscali. In questi casi, l’Ente rilascia una ricevuta di registrazione. La data in essa riportata, quella cioè della registrazione, è quindi considerata “certa”.
Di conseguenza, se il rogito notarile viene firmato prima della registrazione del contratto di locazione, il nuovo proprietario dell’immobile può dare disdetta immediata al conduttore e ottenere la liberazione dell’immobile. Viceversa, se la registrazione della locazione è anteriore alla vendita, allora, come già detto, la locazione può proseguire fino alla sua naturale scadenza.
Conclusione
Tornando al caso del mio cliente, come si concluse la sua vicenda?
Egli rischiava di acquistare l’immobile senza poterlo poi utilizzare. L’affittuario, infatti, avrebbe potuto riscattarlo; in alternativa, anche in mancanza di riscatto, il conduttore avrebbe comunque avuto diritto a proseguire con la locazione dell’immobile fino alla sua naturale scadenza.
Feci però notare al mio cliente che il proprietario era responsabile di un grave inadempimento. Egli, infatti, gli aveva promesso in vendita l’immobile senza avvertire l’affittuario; aveva così violato il suo diritto di prelazione, con le conseguenze viste sopra. In pratica, il proprietario non era in grado di mantenere la promessa di vendita fatta al mio cliente.
Al termine della vicenda, le parti coinvolte, affiancate dai rispettivi legali, raggiunsero un accordo tra loro. Il mio cliente ottenne due importanti vantaggi:
1) una consistente riduzione del prezzo dal proprietario;
2) il rilascio dell’immobile in tempi brevi da parte dell'affittuario.
Egli acquistò così i locali dove poi trasferì la propria attività imprenditoriale.
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