Locazione di immobili: e se l'inquilino non paga? Una guida per l'auto-difesa
Il contratto di locazione immobiliare consente ai proprietari di immobili di mettere a frutto i propri beni. D’altra parte, esso permette inoltre a coloro, che non possono o non vogliono acquistare un immobile, di averne il godimento, per abitarvi o per esercitare la propria attività lavorativa.
In linea generale, con il contratto di locazione una parte (il locatore) si obbliga a far godere all’altra (il conduttore) una cosa mobile o immobile per un certo tempo, verso un determinato corrispettivo (il canone di locazione).
Gli obblighi fondamentali derivanti dal contratto di locazione
Per effetto della stipulazione del contratto di locazione le parti si assumono una serie di obblighi reciproci. Tra questi, i due principali sono: per locatore, l’obbligo di far godere il bene al conduttore per il periodo di tempo concordato; per il conduttore, l’obbligo di pagare il canone di locazione alle scadenze pattuite.
Quando il contratto ha ad oggetto un bene immobile (come, ad esempio, un appartamento, un negozio, un magazzino, un box) la locazione è definita, appunto, immobiliare. Quest’ultima ha una durata minima prevista dalla legge; di regola, questa è di quattro anni per le locazioni abitative e di sei anni per le locazioni diverse da quelle abitative. In alcuni casi, inoltre, le locazioni abitative possono avere durata inferiore a quattro anni. Vi sono infine alcune locazioni (ad esempio quelle per l’esercizio dell’attività alberghiera) che hanno una durata minima di nove anni.
In cambio del diritto di godere del bene, il conduttore (o inquilino) deve pagare al locatore un corrispettivo, denominato canone di locazione. Di regola, le parti concordano un importo annuo, che il conduttore può pagare o in 12 rate anticipate mensili oppure in 4 rate anticipate trimestrali.
Uno dei problemi più frequenti nelle locazioni di immobili riguarda proprio il pagamento del canone. A volte, infatti, il conduttore paga in ritardo oppure non paga del tutto. In questi casi, il locatore che strumenti ha per far valere i propri diritti?
Il mancato pagamento del canone di locazione
L’art. 5 della legge n. 392/1978 prevede che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Di conseguenza, se il conduttore non paga il canone di locazione, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e pretendere la restituzione dell’immobile, oltre al pagamento dei canoni non pagati.
A questo scopo, egli può proporre apposite procedure giudiziali. Innanzitutto può agire per la convalida di sfratto per morosità e ottenere così un’ordinanza del Giudice che dichiari la risoluzione del contratto e ordini il rilascio dell’immobile. Successivamente, se il conduttore non adempie spontaneamente all’ordine del Giudice, può procedere con l’esecuzione di rilascio mediante Ufficiale Giudiziario. Da ultimo, insieme alla convalida o successivamente, può chiedere e ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo contro il conduttore per il pagamento dei canoni non pagati.
La convalida di sfratto per morosità
Questa procedura consente al locatore di far valere la risoluzione del contratto e ottenere un provvedimento del Giudice che ordini la liberazione dell’immobile. In tal caso, il locatore notifica all’inquilino moroso un atto, con il quale gli intima sfratto per morosità e lo cita a comparire in udienza davanti al Giudice.
All’udienza, il Giudice accerta che vi siano tutte le condizioni per emettere l’ordinanza di convalida; deve quindi verificare l’esistenza di un contratto scritto, firmato da entrambe le parti e regolarmente registrato. Egli deve poi accertare la sussistenza della morosità. A questo scopo, il legale del locatore deve attestare in udienza che la morosità persiste.
In presenza di tutti questi elementi, il Giudice emette ordinanza con la quale convalida lo sfratto; con lo stesso provvedimento assegna al conduttore un termine entro il quale questi dovrà rilasciare l’immobile. Nella prassi del Tribunale di Milano, il termine è, di regola, pari a 30 giorni decorrenti dall’udienza di convalida. Trascorso il termine, il locatore può agire in via esecutiva.
L’ordinanza del Giudice determina la risoluzione del contratto di locazione.
Il termine di grazia
Il conduttore, per evitare che il Giudice convalidi lo sfratto, può comparire all’udienza e pagare i canoni arretrati; in tal caso, il Giudice prende atto del pagamento ed estingue la procedura.
In alternativa, se si tratta di locazione ad uso abitativo, il conduttore comparso in udienza può chiedere che gli venga concesso un termine per sanare la morosità. Di regola, salvo casi particolari, il Tribunale di Milano concede un termine di 90 giorni.
In tal caso, il Giudice fissa un’altra udienza successiva alla scadenza del termine, per verificare l’avvenuto pagamento. Alla nuova udienza, il Giudice, se accerta che tutti i canoni sono stati pagati, dichiara l’estinzione della procedura; diversamente, se accerta che la morosità sussiste ancora, emette ordinanza di convalida di sfratto.
L’opposizione del conduttore
Il conduttore può anche comparire in udienza e opporsi allo sfratto, contestando la sussistenza della morosità; in tal caso dovrà documentare di aver già pagato tutti i canoni.
Si apre così un giudizio di opposizione, nel quale il Giudice sarà chiamato a decidere sulle questioni a lui sottoposte dal conduttore. In tal caso, comunque, il Giudice, se accerta che la morosità persiste, pronuncia immediatamente ordinanza di rilascio dell’immobile e il giudizio di opposizione prosegue per le altre questioni proposte dalle parti.
Il decreto ingiuntivo per i canoni di locazione non pagati
Il locatore, per far valere il proprio diritto di credito derivante dal mancato pagamento dei canoni, insieme alla convalida dello sfratto può chiedere anche l’emissione di un decreto ingiuntivo per le somme che gli sono dovute. In questo caso, il Giudice, se all’udienza accerta che la morosità persiste, oltre ad emettere l’ordinanza di convalida dello sfratto, pronuncia anche un decreto con il quale ingiunge al conduttore di pagare una somma pari a tutti i canoni non pagati.
Il locatore può anche chiedere in un momento successivo l’emissione di questo decreto, magari dopo che il conduttore abbia effettivamente rilasciato l’immobile. In tal caso, il procedimento di ingiunzione sarà promosso separatamente rispetto a quello di convalida di sfratto.
L’esecuzione di rilascio dell’immobile
Dopo l’emissione dell’ordinanza di convalida dello sfratto o di rilascio dell’immobile, il conduttore deve liberarlo entro il termine stabilito dal Giudice. In mancanza di liberazione spontanea, alla scadenza del termine il locatore può agire esecutivamente.
In quest’ultimo caso, egli notifica al conduttore un atto di precetto, con il quale gli intima di liberare il bene entro dieci giorni. Scaduto questo termine, consegna gli atti all’Ufficiale Giudiziario che dovrà eseguire l’ordinanza del Giudice. L’Ufficiale comunica quindi al conduttore il giorno in cui si recherà presso l’immobile per chiederne la liberazione. In questa occasione, se il conduttore non ottempera alla richiesta, l’Ufficiale Giudiziario rinvia la procedura a un accesso successivo. Di regola sono necessari più accessi, in occasione dei quali l’Ufficiale si avvale anche dell’ausilio della forza pubblica e di un fabbro. In alcun casi particolari, può anche essere necessaria la presenza di un medico e/o dei servizi sociali.
Alcuni consigli
Chi intende concedere un immobile in locazione, è bene che verifichi preventivamente la solvibilità del potenziale inquilino; ad esempio, gli può chiedere informazioni sulla sua attività lavorativa, magari facendosi consegnare copia delle ultime busta paga.
E’ sempre consigliabile, se possibile, farsi rilasciare una garanzia per il pagamento del canone; a questo scopo lo strumento migliore è una fideiussione bancaria o una polizza assicurativa. Bisogna infatti tener presente che la procedura di sfratto e la successiva esecuzione impiegano tempo, durante il quale l’inquilino, ovviamente, non paga alcun canone. Con questa garanzia il locatore può tutelarsi, almeno in parte, dalla perdita derivante dal mancato incasso del canone durante lo sfratto.
D’altra parte, l’inquino che non riesce a pagare il canone della propria abitazione, magari a causa di una improvvisa difficoltà economica, è bene che contatti il proprietario per cerca di trovare un accordo. In molti Comuni egli può anche accedere al contributo pubblico per la morosità incolpevole; grazie a questo, può ottenere un sostegno per superare il periodo di difficoltà e pagare i canoni dovuti, evitando così di subire lo sfratto. Per quanto riguarda la Regione Lombardia, le informazioni per accedere a questo contributo sono reperibili sul sito web della stessa Regione.
di Giovanni Gregorio
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