L'ipoteca, la garanzia che privilegia il credito e "segue" l'immobile

Giovanni Gregorio

Avvocato civilista, patrocinante in Cassazione, sono nato, cresciuto e laureato a Milano, dove esercito in proprio la professione occupandomi principalmente di contratti commerciali, risarcimento danni da responsabilità civile,  diritto immobiliare e recupero crediti. Collaboro con il servizio di tutela legale di una primaria compagnia assicurativa, sono professionista delegato alle vendite giudiziarie immobiliari presso il Tribunale di Milano e tengo corsi di formazione aziendale in materia contrattuale.

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Se sei creditore di una somma di danaro, l’ipoteca ti consente di garantirti il pagamento di ciò che ti spetta. A volte, infatti, il debitore non paga alla scadenza stabilita e rimane inadempiente. In questi casi, per ottenere le somme che ti sono dovute, potresti essere costretto a promuovere un’azione esecutiva nei suoi confronti per espropriare i suoi beni. Questi, però, potrebbero non essere sufficienti per soddisfare il tuo credito, soprattutto se il debitore ha contratto numerosi debiti rimasti insoluti. In questi casi, infatti, ti troveresti a “competere” con gli altri creditori, correndo il rischio che altri siano pagati prima di te, lasciando il tuo credito insoddisfatto.

Quando il debitore è proprietario di uno o più beni immobili, questi possono essere messi all’asta a seguito di un pignoramento immobiliare o nell’ambito di un fallimento; il ricavato della vendita dei beni serve poi per pagare i creditori e viene diviso tra questi. Può però appunto capitare che il ricavato non sia sufficiente per pagare tutti. Per evitare questo rischio, potresti preventivamente garantirti con un’ipoteca sull’immobile.

Cos’e’ un’ipoteca? E quali vantaggi comporta per il creditore?
L’ipoteca è un vincolo costituito su un immobile a favore del creditore; questo vincolo gli attribuisce il diritto di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. I crediti ipotecari, quelli cioè garantiti da un’ipoteca, sono infatti privilegiati rispetto agli altri, definiti chirografari. Il creditore ipotecario ha cioè un diritto di precedenza; una volta venduto all’asta l’immobile, egli viene pagato con il ricavato della vendita con preferenza rispetto ai creditori chirografari. In altre parole, questi ultimi verranno pagati soltanto se avanzano delle somme dopo che è stato soddisfatto interamente il credito ipotecario. In questo modo, se il tuo credito è assistito da questa garanzia, le probabilità di ottenere il soddisfacimento integrale aumentano considerevolmente.

L’ipoteca, inoltre, attribuisce al creditore un altro notevole vantaggio: un diritto di “sequela” sul bene. Essa continua cioè a vincolare l’immobile anche se, dopo la sua costituzione, il debitore cede ad altri la proprietà del bene. In tal caso, infatti, il creditore ipotecario conserva, comunque, il diritto di espropriare quel bene e di soddisfarsi con il ricavato della vendita del medesimo.

Quando può essere costituita?
L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Tuttavia, il creditore non può iscriverla arbitrariamente, a proprio piacimento, sull’immobile del debitore. Può farlo soltanto se vi sono determinati presupposti. Da questo punto di vista, a seconda delle ragioni che ne consentono la costituzione, si distinguono tre tipi di ipoteca: legale, giudiziale e volontaria.

Ipoteca legale
L’ipoteca legale può essere costituita in forza di una specifica norma di legge. In situazioni particolari, specificatamente previste dalla legge, questa attribuisce il diritto al creditore di costituire questa garanzia indipendentemente dalla volontà del debitore. A titolo esemplificativo, in base all’art. 2817 del codice civile, in caso di compravendita di un immobile, il venditore ha diritto di iscrivere ipoteca sul bene alienato per garantirsi il pagamento del prezzo. In applicazione della stessa norma, inoltre, in caso di divisione dell’eredità (o, meglio, della comunione ereditaria), ciascuno dei coeredi ha diritto di iscrivere ipoteca sui beni attributi agli altri coeredi per garantire il pagamento dei conguagli dovuti da questi ultimi.

Ipoteca giudiziale
L'ipoteca giudiziale può essere costituita in forza di un provvedimento del Giudice. Qualsiasi sentenza di condanna del debitore al pagamento di una somma di denaro o qualsiasi altro provvedimento giudiziale equivalente (come, ad esempio, un decreto ingiuntivo) consente al  creditore di iscrivere un’ipoteca sui beni immobili del debitore; il provvedimento del giudice è cioè il titolo per costituire quasta garanzia. Anche in tal caso, come avviene nell’ipoteca legale, essa viene costituita indipendentemente dalla volontà del proprietario del bene.

L’ipoteca giudiziale è molto utilizzata nell’attività di recupero dei crediti insoluti. Il creditore, infatti, ottenuto il decreto ingiuntivo o la sentenza di condanna, iscrive ipoteca sul bene del debitore. In questo modo garantisce il proprio credito. Come già detto, questo infatti diventa “privilegiato” e seguirà l’immobile anche se il debitore lo vende ad altri.

Ipoteca volontaria
L’ipoteca è volontaria quando viene concessa dallo stesso proprietario del bene immobile; in tal caso, la dichiarazione, per essere valida, deve essere contenuta in un atto notarile o in una scrittura privata. L’atto di concessione dell’ipoteca deve descrivere dettagliatamente l’immobile sul quale è concessa, con l’indicazione del comune in cui si trova e di tutti gli estremi catastali del bene.

L’ipoteca volontaria è molto utilizzata nella prassi bancaria, per garantire i prestiti che gli istituti di credito erogano ai propri clienti. Di regola, lo strumento per queste operazioni è il contratto di mutuo; la banca presta una somma di denaro al mutuatario, il quale, per garantire la restituzione rateale della somma e degli interessi, concede un’ipoteca alla banca. In questi casi si parla di mutuo ipotecario, che viene stipulato davanti a un notaio. A volte il proprietario dell’immobile che concede l’ipoteca (c.d. terzo datore di ipoteca) è diverso dal mutuatario che riceve il prestito; il primo funge da garante e il secondo è il debitore. Se il quest’ultimo non restituisce le somme dovute alla banca, questa ha diritto di espropriare l’immobile di proprietà del c.d. terzo datore di ipoteca.

Alcuni consigli
Se hai un diritto di credito, accertato con un decreto ingiuntivo o una sentenza di condanna, è opportuno fare delle ricerche per verificare se il tuo debitore è proprietario di un‘immobile. In caso positivo, se il bene non è gravato da precedenti ipoteche, potrebbe essere vantaggioso garantire il credito iscrivendo un’ipoteca su quel bene.

Se, invece, sei proprietario di un immobile, prima di concedere un’ipoteca richiesta, ad esempio, dalla banca per garantire un finanziamento che hai chiesto, è opportuno che tu valuti con attenzione la situazione. In questo caso, la prima domanda che ti devi porre è: sono in grado di restituire al somma che mi viene prestata? Il mio reddito è sufficiente per sostenere la rata del mutuo? Perché è bene che tu sappia sin dall’inizio che, se non restituirai il prestito, la banca può pignorare l’immobile, che potrà poi mettere in vendita a un’asta giudiziaria. A maggior ragione, se l’ipoteca ti viene richiesta per garantire un finanziamento erogato ad altri, dovrai anche e soprattutto valutare quanto sia affidabile la persona per la quale sei chiamato a  dare il tuo immobile in garanzia.

di Giovanni Gregorio
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