L'esperto: "Migliorare normativa su affitti brevi"

Roma, 2 gen. (Labitalia) - "La normativa sugli affitti brevi è da migliorare in alcuni punti". A dirlo, in un'intervista a Labitalia, Vincenzo Cella, managing director di Halldis, società italiana leader negli affitti temporanei e con più di 1.700 proprietà gestite in 25 località europee ed esperto del settore. "La normativa introdotta -spiega- con la 'manovrina' fiscale nel corso del 2017, confermata nella legge di bilancio 2018, ha imposto, per gli intermediari, i portali e i gestori professionali che operano sul mercato degli affitti brevi, l’obbligo di sostituto d’imposta, che si concretizza con il versamento all’Agenzia delle Entrate del 21% del reddito ottenuto dalla gestione degli immobili dei proprietari clienti". "Sicuramente - rimarca - si tratta di un passaggio importante per dare identità a un mercato emergente e in crescita da diversi anni. Ad oggi gli aderenti all’associazione 'Property Managers Italia' e gli agenti immobiliari iscritti alle maggiori associazioni di categoria del settore stanno attuando pienamente la normativa e versando le imposte allo Stato". "Airbnb -ricorda Cella- ha chiesto tempo per organizzarsi, anche a seguito delle posizioni prese recentemente dall’Antitrust e dal Consiglio di Stato, che suggeriscono al legislatore una maggiore attenzione agli equilibri concorrenziali di questo mercato. Il punto più delicato è proprio quello di capire se il ruolo di sostituto d’imposta sia un fattore determinante per spostare un numero di proprietari da un canale (che ha l’obbligo) ad altri canali che non hanno questo obbligo perché non incassano per conto del proprietario, ma si 'limitano' ad inviare all’Agenzia delle Entrate, con cadenza annuale, tutti i contratti conclusi tra un proprietario tramite il loro canale". "Evidentemente -sottolinea- nel caso di sostituto d’imposta è impossibile fare evasione, nel secondo caso qualche proprietario potrebbe decidere di non dichiarare il reddito ottenuto anche se è a conoscenza che l’Agenzia delle Entrate ha tutti i suoi contratti con relativi valori d’incasso. E’ sufficiente per spostare equilibri all’interno dei canali? Secondo me è difficile, ma si potrebbero rivedere alcuni punti della norma che annullino a monte questa eventualità. Uno di questi potrebbe essere un incentivo fiscale verso i proprietari che sono soggetti alla ritenuta alla fonte". "Intendo dire che -afferma Vincenzo Cella- se con la dichiarazione dei redditi dovesse inserire valori soggetti all’imposta del 21%, se il reddito fosse assoggettato alla ritenuta alla fonte, potrebbe usufruire di un 'premio' pari a qualche punto percentuale (ad esempio il 15%). Per quali motivi? Innanzitutto, perché tutto il pagamento verrebbe tracciato e eliminerebbe ogni possibilità di evasione e poi perché il pagamento viene effettuato quasi in tempo reale (di mese in mese) e non l’anno successivo con la dichiarazione dei redditi con evidenti vantaggi di flussi di cassa per lo Stato". "Questo certamente -ammette- sarebbe un incentivo per i proprietari ad utilizzare indifferentemente un canale o un altro, un intermediario immobiliare o un property manager consolidando ulteriormente il mercato". "La normativa attuale -sostiene- è chiara. Gli intermediari che incassano per conto del proprietario devono sostenere il ruolo di sostituto d’imposta. Su questo punto non ci sono dubbi. Ci sono, invece, fraintendimenti sul ruolo che possono avere sul mercato i vari operatori: un agente immobiliare svolge il ruolo classico di intermediario, un portale (come Airbnb) è una 'vetrina' dove le parti (cliente e proprietario) possono autonomamente incontrarsi attraverso la presentazione dell’appartamento e le recensioni dei clienti; il ruolo di un property manager, invece, è diverso perché diventa il gestore di tutti i processi per la messa a reddito di un immobile". "Quindi -chiarisce- non si limita a cercare i clienti per il proprietario, ma gestisce la distribuzione su più canali-portal per ottimizzare il risultato finale, gestisce la parte amministrativa e fiscale e anche tutta la parte di accoglienza dei clienti, delle pulizie e delle piccole manutenzioni". "Anche alla luce delle recenti posizioni dell’Antitrust e del Consiglio di Stato ci sembra utile capire meglio -avverte Vincenzo Cella- come inserire nel quadro normativo complessivo anche le forme, rispondenti alle normative del turismo regionali, che attualmente non rientrano nella base imponibile. Penso, ad esempio, alla case vacanze e ai bed&breakfast che sono rimasti fuori da questo impianto normativo. Come dire: chiunque, a qualsiasi titolo, metta sul mercato 'short term' un immobile è soggetto alla stessa regola fiscale". "Anche questo -dice- è un modo per evitare disequilibri all’interno di questo mercato. Così come è anacronistico differenziare un reddito derivante da un immobile se questo è dovuto all’utilizzo di una persona fisica o di un’azienda che, in ogni caso, utilizzerebbe l’immobile per farci risiedere un proprio collaboratore. Sono riflessioni che porterebbero a una maggiore semplificazione per il contribuente, a una maggiore equità, a un migliore equilibrio all’interno di questo mercato, oltre che a un notevole ampliamento della base imponibile per lo Stato rendendo tutti più soddisfatti". "E’ tempo -auspica Cella- che tutte le parti in causa facciano una riflessione e capiscano che siamo di fronte a un bivio. Se andiamo da un parte ci limitiamo a gestire il turismo così come è stato fatto in questi anni, dove ogni soggetto punta esclusivamente a prendere tutto quello che può con una visione a breve periodo". "Se si decidesse, invece, di fare -osserva- sistema e pensare al turismo come potenzialità per l’Italia per creare posti di lavoro, reddito indotto (non si pensi al solo reddito direttamente derivante dalla ricettività, ma anche quello che arriva dai trasporti, dai ristoranti, dalle guide turistiche ecc.), allora possiamo inserire il nostro Paese in diretta concorrenza con quelli che negli anni ci hanno superato nella classifica mondiale del turismo".