Fisco, la guida sulla casa: tasse, affitti e scadenze

A conferma che capirci qualcosa nei rapporti con il fisco non è impresa facile per i comuni mortali, all'Agenzia delle Entrate hanno pensato bene di rallegrare l'estate degli italiani con l'omaggio di un Vademecum su fisco e casa, in particolare sulle locazioni. Venti paragrafi che spiegano nel dettaglio come affittare, quanto pagare tra tasse e bolli, come sfruttare le detrazioni fiscali (per proprietario e inquilino), insomma, come comportarsi per dormire tranquilli e non vedersi recapitare una bella multa o una contestazione. Sarà che il nuovo direttore, Rossella Orlandi, scelta da Matteo Renzi per il delicato compito di gestire i rapporti tra fisco e contribuenti proviene da una famiglia di piccoli imprenditori (e quindi ricorderà i problemi di rapporto), e che ha candidamente ammesso di averci perso ore per calcolare la sua di Imu («Io, che sono una esperta di fisco, ho perso un pomeriggio per capire cosa dovevo fare per pagare l'Imu», ha raccontato alla platea dei commercianti di Confcommercio), ora questo vademecum dovrebbe aiutare l'86% degli italiani proprietari di immobili a orientarsi, senza paura di sbagliare. Come pagare - Il primo problema è come pagare le imposte. «Non è più necessario recarsi agli sportelli» delle Entrate, «né in banca o in un ufficio postale per il pagamento delle imposte». In effetti basta avere un computer e «si può fare tutto agevolmente da casa». E con un po' di pazienza si può utilizzare il software «gratuito», e se necessario chiedere l' assistenza tecnica «necessaria per il suo utilizzo». Partendo dal principio che la registrazione è un obbligo per «entrambe le parti», l'Agenzia sottolinea che il contratto scritto porta in dote ai firmatari «considerevoli benefici fiscali a favore dei proprietari e degli inquilini». E allora vediamo quali tipi di contratti esistono e con quali prerogative (e vantaggi). Senza cedolare - Il contratto ordinario a prezzo libero (senza Cedolare) prevede un'imposta sostitutiva del 21% del canone pattuito e si può scegliere «quando non e possibile (o non si desidera) scegliere il regime fiscale della cedolare secca». Ma bisogna anche procedere al pagamento per la registrazione dei contratti dell'Imposta di registro (2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste), oltre all'imposta di bollo (per ogni copia da registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scritte o comunque ogni 100 righe). Per chi vuole evitare di rifare calcoli e pagamenti (in caso di contratto pluriennale) si può scegliere di pagare l'imposta di registro per l'intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo, comunque non inferiore a 67 euro). E facendo così si ha diritto a « usufruire di una detrazione dall'imposta dovuta, in misura percentuale, pari alla meta del tasso di interesse legale, l'1% dal 1 gennaio 2014) moltiplicato per le annualità. Cedolare secca - Con la Cedolare Secca si paga un'imposta fissa (invece dell'Irpef e delle addizionali, dell'imposta di registro e il bollo), però scegliendo questo contratto il locatore si impegna a rinunciare, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, a qualsiasi titolo (incluso quello per adeguamento Istat)». Insomma, si paga un forfait (il 10% del canone annuo fino al 2017, poi il 15% dal 2018), però non si dovranno più pagare l'Irpef, l'addizionale regionale e quella comunale, anche se «resta l'obbligo di versare l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione». Poi, certo, esistono un moltitudine di casi particolari, dalla presenza di più locatori alla locazione parziale. E infatti la cedolare secca è stata pensata e messa in atto (per le città ad alta densità abitativa) per invogliare i piccoli proprietari a mettere sul mercato degli affitti appartamenti a prezzi più ragionevoli. La cedolare secca oggi è ammessa a Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e nei comuni confinanti; gli altri comuni capoluogo di provincia. Ma anche nei Comuni dove sia stato sancito «lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi». Ovviamente per i «comuni mortali» i conteggi sono possibili solo usufruendo della piattaforma tecnologica dell'Agenzia e dei programmi informatici preimpostati. Ma se una signora un po' avanti con l'età non ha un pc, o un giovanotto non intende cimentarsi in questa gimcana, non può far altro che ricorrere a un professionista o a un Centro di assistenza fiscale (ovviamente, a pagamento). Sanzioni e ritardi - Non potevano certo mancare le spiegazioni per rimediare agli errori e calcolare le eventuali sanzioni che si applicano per ritardi o omessa comunicazione nella registrazione. L'occultamento (vale a dire se non si registra il contratto) prevede una sanzione dal 200% al 400% della differenza tra l'imposta di registro». Se poi non si registra ma neppure si dichiara il canone si applica «la sanzione nella misura dal 240 al 480% dell'imposta dovuta, con un minimo di 516 euro». Se invece si porta in dichiarazione solo una parte di quanto incassato «si applica la sanzione nella misura dal 200 al 400 per cento dell'imposta dovuta». Certo poi c'è il Ravvedimento, per mettersi in regole (entro tempi e modi ben precisi), alle violazioni tributarie. E a seconda di quanto tempo passa (da ravvedimento brevissimo a lungo), le sanzioni di regolarizzazione cambiano . Ma i vantaggi fiscali non sono solo per chi accetta di incassare un canone calmierato. Esistono anche agevolazioni per chi ha un basso reddito (tra i 15mila e i 31mila euro lordi) . Oltre questa soglia non spetta alcuna detrazione. Certo poi ci sono le detrazioni per i giovani in affitto (tra i 20 e i 30 anni), per chi è stato trasferito per lavoro (ma sempre con un limite di reddito di 30mila euro), e per gli studenti fuori sede (il 19% di 2.633 euro). E comunque lo sconto non può superare i 991 euro l'anno. Sarà anche un Vademecum per semplificare i rapporti tra contribuenti e fisco , però - seppure è da apprezzare lo sforzo - dimostra tutta la complessità stratificata della macchina fiscale. La guida per proprietari e locatori (ben 23 pagine), è sicuramente ben fatta ma calcoli, aliquote e paletti normativi non sono proprio alla portata di tutti. Resta da vedere se la sfida di rendere più semplice ai cittadini pagare le tasse sarà vinta. Renzi ha promesso di mandare agli italiani una dichiarazione dei redditi precompilata, già dal 2015. Magari sarà possibile avere anche un bollettino per pagare senza impazzire. Va bene pagare le tasse, ma perderci un pomeriggio (per calcolarle) non piace proprio a nessuno. Neppure per capire un vademecum esemplificativo... di Antonio Castro